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学生公寓或向社区化转型

来源:腾讯网发布时间:2018-02-11 09:21

广州日报讯 (全媒体记者林琳)虽然公寓整体盈利并不高,但仍是众多资本追逐的新宠,而低端学生公寓因为投资、回报相对稳定,成为中小资金青睐的对象。业内人士认为,公寓市场的集中度在2018年将会进一步提升,洗牌、兼并、加盟将成为今年公寓市场的“主旋律”,学生公寓市场或受到巨大冲击。

中小资金关注学生公寓市场

近日,合富辉煌发布的“2017广州商业市场年度报告”显示,2017年,广州公寓成交量达到104.7万平方米,番禺区及华南板块保持稳定成交势头,以接近25万平方米的区域成交面积占据榜首;增城区由于受轨道交通及产业建设等方面的利好影响,成交量上升73%;中心区域方面,珠江新城、琶洲等高价板块仍成交活跃,而2016年热门的民科园及智慧城等相对低价板块份额有所下降。报告预计,未来番禺及南沙区仍为公寓库存量较大的区域。

有数据称,2017年70%的流动人口通过租房居住,青年人占绝对比例,每年的高校毕业生是重要的部分,催生了学生公寓市场的发展。业内人士称,公寓市场有高端、中端、低端三种,学生公寓属于低端公寓,价格低廉,有一定的消费需求。事实上,学生公寓市场在全球都是一个“好生意”,2016年全球学生公寓投资总额达到164亿美元,刷新历史最高纪录。而中国的学生公寓市场刚刚起步,规模尚小,因为整体盈利不高,所以相对更受中小资金的关注。

房天下广州二手房高级分析师李超调查市场发现,学生公寓的主要受众群体除了在校生外,还有毕业生或学校周边务工人员,部分毕业生离校后,因为生活圈的问题会继续选择在学校周边居住,学校周边的务工人员也会选择相对来说价位较低的学生公寓租住。

学生公寓收益低回报稳定

不过,由于学生公寓面对的客户都是零散租客,缺乏固定的团体客户,目前绝大多数主流的地产开发商并不会介入。另一方面,学生公寓的主要租赁群体是具有较高流动性的毕业生群体,一般租期为3个月到半年,因此,目前投资方式有“散收散租”和“整收散租”两种。李超介绍,前者是收取大学周边零散的小区房,以散租床位或分拆房间出租,散收租金与市场持平,对外出租则相对于市场有20%~30%以上的浮动,以保持盈利,后者即承包一整栋物业,进行装修改造后统一出租,主要成本是长至3~5年的租金成本以及一次性装修成本。

在运营中,部分传统房产转型主营学生公寓,但受制于与学校之间的距离,部分学生变身为置业二房东,也有毕业生变成二房东或在校生与校外房东合作,引入校内学生租住需求。

业内人士认为,学生公寓虽然回报相对不高,但可能是公寓投资中最稳定的一种,原因是学生群体或毕业生群体租金有限,且多数学校周边并不靠近中心区域,整体租金偏低,但学生公寓的空档期和换租率较高,以短租3个月到半年的需求为主,相对低的承租成本保障了相对较高的回报。以大学城周边普通的学生公寓为例,租金多在400~800元/月之间,一栋公寓一般由30~50间房间构成,月租金收入为15000~20000元,收益为7000~10000元。

安居客房产研究院首席分析师分析称,学生公寓投资与其他类型的房地产项目投资一样,具有投资额大、建设周期长和投资项目具有不可移动性等特点:“当然学生公寓的目标群体比较单一, 对于装修装配的要求不高,但折扣率和维护的成本较高,属于较为稳定的长期投资。”

业内观点:

重视社交或成新趋势

业内人士认为,2018年的公寓市场将面临洗牌、兼并、加盟,本来不受关注的学生公寓市场也有可能被这次市场风波而波及,随着市场的发展,高品质和规范化管理的学生公寓(毕业生公寓)是市场所需,建立以社交为主要特征的公寓社区是未来的主流。

李超则认为,传统租赁市场的潜力有限,但随着高校毕业生群体创业加速以及校级创投机构的聚集,也带来了新的市场机遇和空间,预计未来一段时间,学生公寓会以社区化为主要转型,在创业聚集、产业交流上形成新的聚合优势。